Programa Sin Fronteras 13 de abril de 2023

A propósito de la ley de alquileres

Columna de opinión

Por Ladislao F. Uzín Olleros Abogado

La sanción de la ley de alquileres n° 27551 en junio de 2020, lejos de esclarecer las relaciones entre propietarios e inquilinos, ha implicado instalar la incertidumbre en las relaciones contractuales, afectando gravosamente el mercado inmobiliario, incidiendo en los intereses tanto de los propietarios que colocan a un inmueble en el mercado locativo, como en los de quienes necesitan arrendar porque no están en condiciones de acceder a la vivienda propia, tanto porque no cuentan con los recursos suficientes, cuanto por la inexistencia de una política social que lo facilite.-

En rigor, la ley se entromete en las disposiciones contenidas en el Código Civil y Comercial de la Nación (ley n° 26994, vigente a partir de enero de 2016), que legisla concretamente sobre el tema (arts. 1187 a 1226, ambos inclusive), que deja librado a las voluntades de las partes las condiciones de la locación, abarcando todos los tópicos que caracterizan el arriendo: el plazo contractual, las excepciones al plazo mínimo legal, las fianzas o garantías, la subsistencia de la locación en caso de fallecimiento del inquilino (como una forma de protección del grupo conviviente), la prohibición de excluir o impedir el acceso a personas discapacitadas, la posibilidad dada al inquilino de rescindir el contrato cuando se ve impedido del uso y goce de la cosa locada por caso fortuito o fuerza mayor, la prohibición de perturbar el uso y goce del inmueble, el régimen de mejoras, la conservación de la cosa arrendada para mantenerla apta al objeto por el que fue dada en alquiler, etc. 

Es decir, en el Código están comprendidas las reglas a las que las partes deben someterse cuando contratan; si hay alteraciones por circunstancias extraordinarias sobrevinientes que afecten a las cláusulas del contrato (acuerdos contractuales), de manera tal que aquejen significativamente a una de ellas, el mismo Código contiene las previsiones para tales eventualidades a partir del art. 1091, cuando alude a la teoría de la imprevisión en ocasión que afloren esas circunstancias extraordinarias que las partes no pudieron prever al momento de contratar. 

Esa figura (teoría de la imprevisión, excesiva onerosidad sobreviniente) ya había sido contemplada e introducida en el Código Civil a través de la sanción de la reforma incorporada por la ley n° 17711 en el año 1968, contribuyendo con una solución legislativa que aportó seguridad jurídica y posibilidad de revisión en las relaciones pactadas. Ha sido útil en un país recurrentemente afectado por los desbordes inflacionarios, suministrando al juzgador una regla útil para corregir desequilibrios en las obligaciones recíprocas, que colocan a una de las partes en situación de inferioridad respecto a la otra, readecuando entonces las prestaciones bilaterales que consienten la continuidad del contrato o la opción de resolverlo.-

El Código originario de Vélez Sarsfield, vigente a partir de 1871, incorporó la locación a partir del art. 1493, y sus contenidos nucleares, basamentales, se han mantenido incólumes a través de más de ciento cincuenta años; las modificaciones que se fueron incorporando no derogaron esos principios que han regido las relaciones contractuales entre privados.-

Como colofón, cabe recalcar que sería de buena práctica respetar las sabias normas aportadas por el codificador, que no improvisó, fueron inspiradas en el derecho romano, el Código Napoleón, el Código de Freitas, con adecuación a nuestra realidad local. Son las partes, quienes al contratar pueden acudir al asesoramiento de los especialistas (abogados, escribanos, operadores inmobiliarios), respaldados por reglas tutelares previstas en el Código Civil y Comercial en resguardo de sus respectivos derechos. La intrusión del gobierno derogando normas, ha demostrado que no es saludable para regular las relaciones entre particulares.

TUCUMAN

COLUMNA DE OPINION DR. GUSTAVO MORALES

BURLANDO A LA JUSTICIA.

De la “Pampita” húmeda al “tronco” catamarqueño.

“El rico se ríe con el bufón y el bufón se ríe del rico porque hace caso de los que lisonjea “(Francisco de Quevedo).

“No subestimes nunca la capacidad de difusión de una noticia, aún la más pequeña” (Morris West- “Los bufones de Dios”).

“Se han corrompido, han cometido injusticias abominables; no hay quien haga el bien” (Salmos 53:1).

Un relativamente reciente informe de inteligencia número 282 /2022 elaborado, de manera pormenorizada, por la Unidad De Información Financiera, a requerimiento del Juzgado Federal n° 1 de Catamarca, en el marco de la causa caratulada: “Adhemar Capital S.R.L S/ Medida Precautoria”- Expediente n°: 42/2021-, entre sus conclusiones más relevantes constata que:” Adhemar Capital S.R.L estaría realizando una operatoria consistente en una estafa piramidal conocida como “Esquema Ponzi”. En este sentido se indica que Edgar Adhemar Bacchiani principal titular- y cara visible- de la empresa, habría operado por medio de la firma captando fondos de terceros particulares, brindando servicios como “Trader Financiero”, ofrecen distintos tipos de contratos de inversión tanto en peso como en dólares y mediante la colocación de fondos en criptoactivos, con la promesa de retribuir importantes porcentajes en ganancias. La información expone que, si bien en un principio la empresa habría respetado las condiciones pactadas con sus clientes, logrando así un aspecto de solidez y confianza, posteriormente se habrían negado a restituir las ganancias acordadas a los capitales invertidos….  En esta ocasión y de forma complementaria se pondrá en conocimiento información  de inteligencia respecto al período comprendido entre 06/11/2021 y 24/01/2022, indicando que se registraron en la mencionada cuenta corriente (n° 46.603.556/01), la acreditación de transferencias emitidas por terceros por un total de pesos $ 646.360.582,00 y depósitos en efectivo por pesos $ 12.400.000,00 alcanzando un total de acreditaciones de $658.760.582,00. Por su parte, el egreso de fondos se habría efectuado mediante la emisión de transferencias a cuentas de terceras personas….Además se menciona que entre las transferencias recibidas se pueden identificar a los siguientes ordenantes: “FUNDACIÓN JOSÉ GUIDO JALIL”  (CUIT N° 30-62050872-8), SANATORIO JUNÍN S.A (CUIT N° 30-71434139-8), PRESTACIONES S.R.L (CUIT N° S/ D), ÁREA VISUAL S.R.L ( CUIT N° 30-71198841-2) Y VICTOR HUGO SANTILLÁN (CUIT S/D), EN CUANTO A LAS TRANSFERENCIAS EMITIDAS POR BACCHIANI  SE PUEDEN IDENTIFICAR ENTRE LOS BENEFICIARIOS A ROBERTO GARCÍA MORITÁN (DNI  S/D) , Carlos Alberto Villafañe (DNI  S/D), Luis Yamil Pacha (DNI 29.972.128), Triple W.S.R.L (CUIT N° 30-71481562-4), Decrypto S.A.S (CUIT N° 33-71608676-9), La Velerán Cosas (CUIT N° 30-71671666-6) y Logística Constructiva S.R.L (CUIT N° 33-71623159-9)…. Téngase presente que al menos entre los meses 01/2019 a 04/2020 Edgar   Adhemar Bacchiani realizó operaciones vinculadas a la compraventa de la moneda virtual BITCOIN, por un monto operado equivalente a $17.433.528,00. Dichas inversiones habrían tenido como objeto realizar inversiones con fondos de terceros particulares, obteniendo como contraprestación una comisión” (sic).

Surgen entonces un par de obvios interrogantes a casi nueve meses de aquél informe.

¿A quién y por qué teme el magistrado federal a citar a prestar declaración en calidad de imputados a los ciudadanos Andrés Emilio Jalil y a Roberto García Moritán?.

¿Qué espera el “togado” Contreras para disponerlo o su terror-personal e institucional- se lo impide?

PARECE QUE EXISTE DE POR MEDIO “UN TRONCO” Y UNA LEJANÍA RAYANA A LA “PAMPITA” HÚMEDA QUE OBSTA A LA ACTUACIÓN DE LA “SEÑORÍA”.

Es que uno de los mencionados es hermano del gobernador local -Raúl Jalil- y presidente del “Consejo de Administración de la Fundación José Guido Jalil”.

El otro de los aludidos es el legislador de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por el rejuntado “Juntos por el Cambio” , a partir del año 2021, y cónyuge de la modelo Carolina Ardohain, desde fines de noviembre de 2019.

De allí que el norteamericano García Moritán comparece con un par de lobistas en el proceso penal en una magnífica metáfora de burla a la judicatura.

Mientras tanto, buena parte de los catamarqueños continúan en la indiferencia como en tiempos de “Ramoncito” Saadi con el homicidio de María Soledad Morales o de Lucia Corpacci respecto del “narcoestado”, integrado por los más encumbrados funcionarios políticos y policiales de la provincia- algunos de los cuales tienen la experiencia de las rejas carcelarias-.

No basta con rezar y concurrir a misa; no es suficiente tatuarse una virgen en el cuerpo; ni exhibir rosarios bendecidos.

El miedo judicial es simétrico al miedo social sin advertir que terminan convirtiéndose en el personaje bíblico del “génesis”, la mujer de Lot, o sea, en sal petrificada que significa la parálisis, la quietud, el desdén, la befa y mutismo ante la corrupción.

Por eso, sostiene Francisco de Quevedo: “El  cobarde tiene miedo de su propio temor” sin embargo recuerda también Thomas Hobbes: “CUANDO LOS HOMBRES CONSTRUYEN SOBRE FALSOS CIMIENTOS, CUÁNTO MÁS CONSTRUYAN, MAYOR SERÁ LA RUINA”.

 Dr. Gustavo Morales

 Abogado Penalista

MP 3924

 

CATAMARCA Detuvieron a dos hermanas por ciberestafas “Han creado aproximadamente 60 billeteras virtuales escuchamos la palabra del fiscal Alejandro Gober.

NEUQUEN Presentaron el campus educativo EDUNEU escuchamos al gobernador Omar Gutierrez.

El delito esta organizando por las fuerzas de ‘seguridad’  fue la durisima denuncia del diputado nacional del FITU  Gabriel Solano en Crónica TV

NEUQUEN CON CUATRO EJES FUNDAMENTALES SE PRESENTA UN JOVEN PARTIDO EN LAS ELECCIONES DEL PROXIMO DOMINGO Compartimos entrevista Marcelo Barberis primer candidato a concejal

El encuentro en la rural dejo mucho para pensar luego de las expresiones de varios lideres partidarios de la oposición, La palabra de Miguel Ángel Pichetto tras disertar en la Rural es una de ellas la compartimos Sin Fronteras.

ENTRE RIOS Viale crecen los casos de violencia en la vía pública

CORDOBA ¿EL PLAN PERFECTO?

Entre el Ministro Grahovac y la Conducción del Gremio quieren ENFRIZAR la lucha docente…con la  CONCILIACIÓN OBLIGATORIA Parece que la DOCENCIA lejos de esto… ENCENDIÓ CON MÁS ÉNFASIS los reclamos! Cientos  de docentes REPUDIAMOS  está ESTRATEGIA DEL GOBIERNO Y DE LA CONDUCCIÓN de querer CALLAR LA LUCHA. Se manifestaran en el QUORUM frente a la Cumbre Oficialista liderada por Schiaretti y Llaryora. También simultáneamente en toda la provincia. ¡¡RECHAZAMOS LA CONCILIACIÓN OBLIGATORIA!! Seguiran reclamando en las calles a contraturno.

Esta semana:

Miércoles y jueves continúan las manifestaciones ZONALES 

Viernes 14/4 a las 19 horas TODOS a la CARPA BLANCA en Bv Illia y Chacabuco , también se replicará en toda la provincia. ¡¡LA DOCENCIA ESTÁ DE PIE Y LUCHARÁ PACÍFICAMENTE DEFENDIENDO LA EDUCACIÓN! ¡POR CADA DOCENTE ACTIVO Y PASIVO!  LA DEROGACIÓN DE LA 10.694 ESTÁ EN LA AGENDA DE LA LUCHA…. TRANQUILOS COMPAS JUBILAD@S…ESA CONSIGNA ESTÁ EN ALTO.

Sin clases en las escuelas y paro de hospitalarios: cómo siguen los conflictos sindicales en Río Negro

Por diversos motivos y reclamos se mantienen las protestas este jueves en la provincia. Ayer, los hospitalarios, organizaciones sociales, y empleados de la administración pública, entre otros, salieron a las rutas y calles de la región. Continúa el conflicto docente en la provincia de Río Negro. El último Congreso del gremio Unter rechazó la propuesta del gobierno y resolvió la continuidad del plan de lucha con cinco días de huelga para esta semana y la que viene. Según las últimas definiciones, habrá cinco días de paro de 48 horas uno, este 13 y 14 de abril y otro de 72 horas para la semana que viene los días 18, 19 y 20 de abril con acciones locales y regionales. En el medio, Río Negro votará este domingo 16 para renovar sus autoridades provinciales y también las de algunos municipios y comisiones de fomento.

Ayer, Unter levantó la apuesta en su disputa con el gobierno provincial ypresentó un argumentado descargo en contra del sumario que le inició el Ministerio de Trabajo rionegrino por desconocer la conciliación obligatoria, dictada el mes pasado en medio de la ola de paros que llevan adelante los docentes en toda la provincia.

Por otra parte, en el marco del conflicto la seccional de Unter Cipolletti confirmó que este jueves 13 se movilizarán en Cipolletti para visibilizar el reclamo por el estado en el que se encuentran las escuelas.

La seccional Cipolletti explicó que la manifestación se llevará a cabo a las 10.30 en la plaza San Martín de la ciudad. «Por escuelas en condiciones, por un Ipross que funcione, por salarios dignos, por la derogación de la moratoria jubilatoria«, fueron algunos de los reclamos que plantearon.

Cabe recordar que los docentes comenzaron el ciclo lectivo de este año con tres días de paro. Así el 27, 28 de febrero y el 1 de marzo, las autoridades del gremio docente definieron las primeras jornadas de paro total de actividades en demanda de una mejora salarial.

La semana siguiente el dictado fue normal aunque en el medio los docentes se sumaron a la medida por el 8M, por lo que tampoco hubo actividad en las aulas.

Recién la segunda semana de marzo fue la primera en la cual los más de 220 mil alumnos de las escuelas de la provincia tuvieron clases de lunes a viernes.

Las protestas -siempre avaladas por los congresos del gremio Unter- regresaron a la semana siguiente.
El 20 de marzo hubo actividades escolares pero de manera insólita el 21 se estableció como una jornada institucional por lo que la mayoría de los establecimientos volvieron a paralizar las actividades pedagógicas. A esa jornada se sumó un nuevo paro docente de 72 horas (28, 29 y 30 de marzo).

Abril arrancó con un paro de 72 horas la semana corta, 3, 4 y 5 de abril, en la previa al fin de semana largo de Semana Santa. El lunes 10 hubo clases y hoy martes 11 también. Mañana 12 de abril hubo paro de trabajadores del Estado deecretado por ATE Río Negro, con lo cual la actividad dependió de la adhesión de porteros y personal de apoyo.

Sigue el paro de hospitalarios en toda la provincia

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La Asociación Sindical de Salud Pública de Río Negro está llevando adelante un paro durante ayer y hoy en reclamo de sueldos dignos para Salud.

Explicaron que se encuentran en «lucha permanente» por la apertura de paritaria sectorial con «plena representatividad de Asspur – Fesprosa R.N.».

Entre sus pedidos, reclaman que los salarios de ingresos igualen la canasta familiar, y estén indexados a la inflación. Además, pidieron un 100% de salario registrado.

Por otra parte, piden la reducción de la edad jubilatoria por desgaste laboral, junto al 82% móvil para el sector.

NEUQUEN

Paro en hospitales y centros de salud de Neuquén por mejoras salariales

Desde las cero de este jueves los profesionales de la salud paralizan la atención en toda la provincia. Fue convocado por el gremio Siprosapune.

Profesionales de la salud nucleados en Siprosapune realizarán este jueves un paro en hospitales y centros de salud de toda la provincia en reclamo de mejoras salariales y participación en la mesa de negociación del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT), además de denunciar que faltan insumos y profesionales en los prestadores sanitarios.

El secretario General de Siprosapune, Juan Ferrari, explicó a LMNeuquén que “el problema de base sigue siendo el déficit de recurso humano profesional marcado en el sistema público de salud, debido a las múltiples renuncias de trabajadores, mientras se mantiene frenada la Ley de carrera profesional en la Legislatura hace un año y medio”.

Ferrari explicó que cuestiones laborales como la dedicación exclusiva las está dirimiendo en estos momentos el gobierno con gremios que no tienen la representatividad del agrupamiento profesional, como ATE y UPCN.

Cuestionó que se está discutiendo la modificación del CCT “a espaldas de los profesionales” y sin la opinión de quienes los representan. Aclaró que quedaron afuera de la mesa de negociación por una decisión política dado que -entiende que- es una excusa que esgriman que no cuentan con representación gremial. “Años atrás hemos participado de discusiones salariales, y hay antecedentes en provincias como Chubut y Santa Cruz que sindicatos como este se han sentado a discutir con su patronal el CCT. Es una excusa cuando nos quieren dejar afuera”, remarcó.

¿Qué reclaman los profesionales?

Ferrari explicó que demandan recategorizaciones adecuadas y lógicas porque desde hace cinco años quedaron congeladas. Dijo que desde que está en vigencia el actual CCT se quedaron sin recategorizaciones por antigüedad y por capacitaciones. Señaló que hay personal con 30 años de trabajo que se va a jubilar con categorías inferiores.

Otro ítem del reclamo es por “el déficit marcado de insumos en laboratorios y farmacias en toda la provincia desde hace mucho tiempo”. Dijo que hay faltantes para poder hacer análisis de laboratorio químicos, bioquímicos y bacteriológicos; como así también fármacos en farmacias de hospitales y centros de salud para atención de múltiples enfermedades crónicas.

El referente de Siprosapune aseguró que el déficit de recurso humano se repite en todas las profesiones y sectores. “De vuelta estamos en una situación crítica en el sector de Medicina General del Hospital de Plottier; también es muy critica la situación en Pediatría de hospitales tales como los de Cutral Co, Zapala y Chos Malal”, detalló el médico.

Ferrari destacó que ese sector “sigue siendo muy preocupante dado que hay prácticamente 200 trabajadores de salud ocupando cargos de especialistas de Medicina General sin tener la residencia, ni la especialidad. Dicen mandamos dos personas a tal lugar, pero son recién salidos de la facultad y no tienen la capacidad técnica, los que la tienen renuncian y se van al sector privado”.

Otro de los faltantes notables está en las áreas de Psicología y Psiquiatría. Aseveró que existe un déficit marcado de cobertura de cargos en Plottier y en toda la zona sanitaria V (Rincón de los Sauces, Cutral Co, Plaza Huincul). El médico y referente de Siprosapune resaltó que no solamente hay un déficit marcado de profesionales sino también de atención de consultorios externos.

Dijo que promocionaron el PsicoSIEN, que es un dispositivo al que pueden llamar por teléfono personas con adicciones y problemas de salud mental, pero después no hay a quien referirlas. Puntualizó que el seguimiento de la patología o atención por consultorio de salud mental en Plottier es bajísimo.

“Estamos muy preocupados porque la atención ambulatoria en hospitales y centros de salud, que tendría que ser de mañana y tarde y turno vespertino, está desmantelada. Se vuelca todo a la guardia y eso no está bueno”, cerró Ferrari.